Quoi de neuf en immo ?
Articles et guides pratiques pour couvrir la fiscalité, l’investissement, la réglementation et le marché immobilier.
ILC et ILAT T2 2026 : réviser le loyer d'un bail commercial sans se tromper d'indice
L'ILC et l'ILAT ont remplacé l'ICC pour l'indexation des baux commerciaux depuis 2014. En T2 2026, les deux indices viennent d'être publiés par l'INSEE. Mode d'emploi du calcul, pièges du déclenchement tardif, et ce que l'inflation fait à vos revenus de locaux professionnels.
Plus-values immobilières en 2026 : le régime des bailleurs, ses abattements et la réforme LMNP
Revendre un logement loué expose le bailleur à 36,2 % de fiscalité en théorie — mais les abattements progressifs effacent l'IR à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. La loi de finances 2025 y a ajouté une règle nouvelle pour les anciens LMNP. Mode d'emploi du régime 2026.
Bail vert et décret tertiaire : ce que le bailleur commercial doit faire avant le 30 septembre 2026
Deux textes superposés, deux logiques distinctes : l'annexe environnementale du bail vert s'impose depuis Grenelle II, le décret tertiaire fixe des cibles de réduction chiffrées depuis 2019. Le 30 septembre 2026, la déclaration annuelle sur OPERAT est due. Mode d'emploi pour le bailleur de bureaux ou de commerces.
Passoires thermiques : le Sénat rouvre la location sous conditions, le 8 juillet 2026
Le projet de loi Relance et décentralisation du logement, adopté au Sénat le 8 juillet 2026, crée cinq cas où un logement énergétiquement insuffisant serait réputé décent. Ce que le texte contient vraiment, et pourquoi il ne faut pas encore arrêter les travaux.
Logement indécent : les arrêts du 4 juin 2026 ferment toutes les sorties du bailleur
Deux arrêts publiés de la troisième chambre civile privent le bailleur d'un logement indécent du congé, de la nullité et de la résiliation — et rendent la prescription triennale inopposable à l'exécution forcée. Analyse et conséquences chiffrées.
Déficit foncier majoré pour rénovation énergétique : jusqu'à 21 500 € déductibles du revenu global
Depuis la loi de finances 2023, un bailleur en location nue qui rénove une passoire thermique peut effacer jusqu'à 21 500 € de déficit foncier par an sur son revenu global — le double du plafond ordinaire. Conditions, DPE avant/après, engagement de location : mode d'emploi au moment des déclarations 2025.
Dépôt de garantie : en 2026, la Cour de cassation fait peser toute la preuve sur le bailleur
Trois arrêts rendus entre janvier et juin 2026 achèvent un basculement : le bailleur ne doit plus seulement retenir de bonne foi, il doit prouver chaque euro, chaque date, et jusqu'à la réception du solde. Ce que cela change concrètement à la sortie d'un locataire.
Baux commerciaux : la loi du 26 mai 2026 supprime le trimestre d'avance du bailleur
Mensualisation du loyer sur simple demande, garanties plafonnées à un trimestre, restitution en trois mois, clauses tunnel encadrées : la loi de simplification de la vie économique rééquilibre le bail commercial au détriment de la trésorerie du propriétaire.
Taxe foncière 2026 : +17 % en quatre ans, le prélèvement qui grignote silencieusement votre rendement locatif
Depuis 2022, la valeur locative cadastrale a progressé de près de 17 % — deux à trois fois plus vite que les loyers dans de nombreuses villes. Pour les bailleurs en régime micro, cette hausse non répercutable sur le locataire rogne le rendement net sans que rien ne le signale. Chiffres, mécanisme, et les deux seuls recours légaux.
TVA sur marge : la bascule dans le CIBS au 1er septembre 2026 et ce qu'elle exige du marchand de biens
L'article 268 du CGI est abrogé au 1er septembre 2026 au profit des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS. Recodification à droit constant sur le papier, relèvement du standard de preuve en pratique : ce qu'il faut sécuriser avant l'échéance.
Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026 : la clause résolutoire entre dans le formulaire
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de bail : clause résolutoire pour impayé à six semaines, servitude de résidence principale, numéro de portable des parties. Ce qui change vraiment pour le bailleur au 1er octobre.
Congé pour reprise en 2026 : les conditions que les tribunaux contrôlent avec une exigence inédite
Récupérer son logement loué pour y habiter ou y loger un proche est un droit — mais un droit sous surveillance. Depuis 2024-2025, la jurisprudence durcit ses exigences sur les mentions obligatoires, la protection des locataires âgés et les reprises fictives converties en Airbnb. Ce qui vous attend si vous vous trompez.
Hausse des droits de mutation en 2025 : ce que 0,5 point supplémentaire coûte vraiment à l'investisseur
La loi de finances 2025 autorise les départements à porter leurs droits de mutation à 5 % — contre 4,5 % auparavant. Un demi-point en apparence modeste, qui pèse lourd sur les marchands de biens et allonge le délai de rentabilité des bailleurs.
DPE collectif : les petites copropriétés face à leur obligation au 1er janvier 2026
À partir du 1er janvier 2026, toutes les copropriétés — même les immeubles de 2 lots — devront avoir réalisé leur diagnostic de performance énergétique collectif. Ce que cela change pour les copropriétaires, les vendeurs et les marchands de biens.
Déficit foncier majoré prolongé jusqu'en 2027 : 21 400 € pour rénover une passoire thermique
La loi de finances 2026 proroge de deux ans le plafond doublé du déficit foncier. Jusqu'à fin 2027, un bailleur peut imputer 21 400 € de travaux énergétiques sur son revenu global — à condition de prouver le saut de classe DPE.
Déclaration des biens immobiliers : l'amende de 150 € par logement que des milliers de bailleurs ignorent encore
Depuis le 1er janvier 2023, tout propriétaire de biens bâtis doit déclarer l'occupation de ses locaux avant le 30 juin sur impots.gouv.fr. Une obligation née de la suppression de la taxe d'habitation, méconnue d'un bailleur sur trois, assortie d'une amende de 150 € par logement oublié — et cumulable d'une année sur l'autre si rien n'est régularisé.
Permis de louer 2026 : l'autorisation préalable de mise en location gagne du terrain
La loi Habitat Dégradé d'avril 2024 a relancé le permis de louer, ce mécanisme qui impose au bailleur d'obtenir une autorisation communale avant de mettre un logement sur le marché. Zones concernées, procédure, sanctions et stratégie de mise en conformité.
IRL du 2e trimestre 2026 à 148,37 points : réviser son loyer, un geste devenu modeste mais nécessaire
L'INSEE a publié le 10 juillet 2026 l'IRL du deuxième trimestre : 148,37 points, +1,15 % sur un an. Comment réviser correctement, ce que le chiffre change vraiment, et les trois dispositifs qui peuvent geler la hausse.
MaPrimeRénov' bailleur 2026 : la subvention est devenue un contrat, pas un chèque
Le décret du 8 septembre 2025 recentre MaPrimeRénov' sur les rénovations lourdes. Pour le bailleur : engagement de location de six ans, loyer bridé, parcours par geste rétréci. Ce qu'il faut calculer avant de signer.
Loi Habitat dégradé 2024 : ce que tout bailleur doit savoir sur les nouvelles procédures
La loi du 9 avril 2024 raccourcit les délais d'insalubrité à 12 mois, double les peines contre les marchands de sommeil et arme les collectivités pour exproprier les copropriétés défaillantes. Pour tout bailleur d'un bien ancien, les règles ont changé.
Loc'Avantages : louer moins cher pour payer moins d'impôt, le calcul qui convainc
Depuis 2022, le dispositif Loc'Avantages offre jusqu'à 65 % d'abattement sur vos revenus fonciers en contrepartie d'un loyer modéré. Pour les propriétaires fortement imposés, l'équation peut être gagnante après impôt — à condition de faire le bon calcul.
Loi Kasbarian 2024 : squats et impayés, les nouveaux outils du bailleur
Depuis avril 2024, la loi Kasbarian-Bergé dote les propriétaires d'une procédure administrative contre les squatteurs et d'un droit à l'information précoce en cas d'impayés. Un signal fort, dont les limites méritent d'être nommées.
Encadrement des loyers en 2026 : zones, plafonds et risques pour le bailleur
Dans les périmètres ayant rejoint l'expérimentation loi ELAN, le loyer de référence majoré est un plafond légal dur — pas une recommandation. Le dépasser expose à une restitution rétroactive des trop-perçus. Le point sur les villes concernées, le mécanisme réel et les pièges que le bailleur ne voit pas venir.
Taxe sur les logements vacants 2027 : la fusion TLV-THLV qui durcit l'addition
Dès 2027, la TLV et la THLV fusionnent en une taxe unique, la TVLH. Sous couvert de simplification, le barème s'aligne par le haut : 17 % puis 34 %, majorations jusqu'à 60 %. Ce qui déclenche, ce qui exonère, et la logique économique derrière.
Statut du bailleur privé 2026 : l'amortissement fait son retour dans la location nue
La loi de finances 2026 rouvre l'amortissement fiscal en location nue via le dispositif « Relance logement ». Un bouclier fiscal réel, mais payé par un loyer plafonné et neuf ans d'engagement. Mode d'emploi, taux et arbitrages.
Audit énergétique obligatoire à la vente : ce que la classe E change depuis janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, vendre une maison classée E exige un audit énergétique réglementaire — un document bien plus contraignant qu'un DPE. Ce qu'il contient, qui doit le commander, et comment le marchand de biens peut le retourner à son avantage.
Investissement locatif rentable en 2026 : le seul chiffre qui décide vraiment
La rentabilité d'un investissement locatif ne se lit pas sur le rendement de l'annonce. Elle se joue sur le net-net et le cash-flow, là où les charges, l'impôt et la vacance font le tri entre une opération qui s'autofinance et une autre qui saigne chaque mois.
Bail de colocation en 2026 : la clause de solidarité vaut tous les garants — à une condition
La clause de solidarité d'un bail de colocation unique protège le bailleur contre l'impayé de n'importe lequel des colocataires. Mais cette protection est légalement plafonnée à six mois après le départ d'un colocataire sortant — un délai que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard.
Immobilier en Europe en 2026 : quand le choc de taux a révélé la vraie géographie des marchés
Le même choc de taux BCE, des marchés qui ont tous réagi différemment. L'Allemagne a corrigé, l'Espagne a tenu, la France s'est ajustée mollement : ce n'est pas du hasard — c'est la structure de financement qui a décidé. Ce que l'investisseur français peut en apprendre.
Bail d'habitation 2026 : pourquoi le générateur gratuit n'est jamais vraiment gratuit
Un formulaire Cerfa téléchargé sur service-public.fr est gratuit. Une clause abusive, une annexe oubliée ou un loyer calé hors des plafonds d'encadrement, eux, ont un prix — parfois celui de plusieurs mois de loyer à rembourser. Ce que la loi exige vraiment en 2026, et ce que l'outil choisi doit savoir vérifier.
Bail mobilité pour étudiants et stagiaires : zéro dépôt ne veut pas dire zéro protection
La loi ELAN a supprimé le dépôt de garantie dans les baux mobilité — et construit en parallèle Visale, une garantie gratuite couvrant les loyers impayés sur toute la durée du contrat. Ce mécanisme change radicalement l'équation de risque pour le bailleur, à condition de l'activer avant la signature.
Bail meublé en 2026 : le contrat-type est gratuit, la liste de meubles est ce qui fait tenir le régime
La durée d'un an du bail meublé séduit les bailleurs qui veulent garder la main sur leur bien. Mais ce régime tient à une condition que le contrat-type ne règle pas à votre place : onze catégories de mobilier imposées par décret, dont l'absence suffit à faire requalifier le contrat en bail nu par un tribunal.
Location vide en 2026 : le préavis de six mois que les bailleurs découvrent trop tard
Le modèle de bail de location vide est gratuit et téléchargeable sur service-public.fr. Ce n'est pas lui qui piège les bailleurs. C'est l'article 15 de la loi de 1989, que la plupart lisent après avoir donné un congé bancal : le préavis est de six mois, les motifs légaux sont trois, et la reconduction en cas d'oubli relance l'horloge pour trois ans.
LMNP au régime réel en 2026 : l'amortissement qui efface l'impôt sur vos loyers
Le régime réel transforme le meublé en machine à neutraliser l'impôt, grâce à un amortissement qui ne coûte rien en trésorerie. Mode d'emploi, limites, et ce que la loi de finances 2025 vient d'y changer.
Bail de Location Gratuit 2026 : Modèles PDF + Word Téléchargeables
— Un bail de location est un contrat obligatoire entre propriétaire et locataire. Depuis la loi Alur, les modèles sont standardisés par le décret 2015-587. Vous pouvez télécharger gratuitement un modèle conforme ou en générer un personnalisé en 3 minutes sur ToutMonImmo.
Devenir Marchand de Biens en 2026 : Statut, Fiscalité et Simulateur
— Le marchand de biens est un professionnel qui achète et revend des biens immobiliers à titre habituel dans une intention spéculative. Soumis à l'IS et à la TVA sur marge, il peut générer des marges nettes importantes : **selon nos simulations 2025, la marge nette médiane d'une opération est de 18 % du prix de revente** pour un opérateur expérimenté.
Simulateur de Rendement Locatif 2026 : Brut, Net, Cash-Flow
— Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. En 2026, le rendement brut médian en France est de **5,4 %** (source : 8 500 simulations ToutMonImmo 2025). Un bon rendement net se situe entre **3,5 % et 5 %** après charges, et varie fortement selon la ville et le régime fiscal choisi.
Préavis de Location 2026 : Durée, Modèles et Zones Tendues (Guide Complet)
— Le préavis de location est le délai légal que locataire ou bailleur doit respecter avant de quitter ou de reprendre un logement. En 2026, il est de **1 mois en zone tendue** ou pour bail meublé, et de **3 mois en zone détendue** pour bail vide. Le bailleur dispose de 3 à 6 mois selon le type de bail.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ? Seuils et repères
Un bon rendement locatif dépend de votre objectif. En 2026, le seuil défensif se situe à 3-4 % brut, l'équilibré à 5-6 % et l'offensif cash-flow positif à 7-8 % minimum. Selon l'analyse de 8 500 simulations ToutMonImmo en 2025, le rendement brut médian en France est de 5,4 %.
Rentabilité vs rendement locatif : quelle différence et comment les calculer ?
Le rendement locatif mesure le flux de loyers rapporté au capital (ratio annuel en %). La rentabilité mesure la performance globale incluant la plus-value à la revente. Sur 10 ans, un bien à 200 000 € générant 700 €/mois de loyer et revendu 250 000 € affiche une rentabilité de 58,8 % soit 4,7 %/an.
TMI et immobilier locatif : impact sur votre rendement net-net en 2026
La Tranche Marginale d'Imposition (TMI) détermine l'imposition de vos revenus locatifs, à laquelle s'ajoutent toujours 17,2 % de prélèvements sociaux. Un bailleur au TMI 30 % supporte une pression fiscale de 47,2 % sur ses revenus fonciers nets, ramenant un rendement net de 4 % à seulement 2,1 % net-net.
Simulateur déficit foncier 2026 : calcul, plafonds et exemple chiffré
Le déficit foncier apparaît quand les charges dépassent les revenus locatifs en location nue. En 2026, il est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour travaux sur biens DPE F ou G). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Simulateur LMNP 2026 : calcul de l'économie fiscale en micro-BIC et régime réel
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet en régime réel de déduire l'amortissement du bien et des meubles, réduisant la base imposable quasi à zéro. Pour un bien à 200 000 € loué 900 €/mois au TMI 30 %, l'économie fiscale réelle atteint 2 100 €/an contre 1 350 € en micro-BIC.
Simulateur Pinel 2026 : fin du dispositif, calcul des réductions restantes et alternatives
Le dispositif Pinel et le Pinel+ ont définitivement cessé pour toute acquisition après le 31 décembre 2024. Les propriétaires déjà engagés conservent leurs réductions selon la durée choisie (6, 9 ou 12 ans). En 2026, les alternatives fiscales à privilégier sont Loc'Avantages, le LMNP réel et le déficit foncier.
Cash-flow immobilier : définition, calcul et stratégies pour le rendre positif
Le cash-flow immobilier est la différence mensuelle entre les loyers encaissés et toutes les sorties (crédit, charges, impôts). Il peut être positif, négatif ou neutre. Pour un bien à 200 000 € financé à 3,5 % sur 20 ans avec 900 € de loyer, le cash-flow est de −394 €/mois.
Rendement locatif net-net : formule, fiscalité et comparaison des régimes
Le rendement locatif net-net intègre l'imposition des revenus locatifs (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux pour le nu ; BIC après amortissement pour le LMNP réel). Au TMI 30 %, un rendement net de 3,5 % tombe à 2,1 % en location nue mais reste à 3,4 % en LMNP réel.
Calcul du rendement locatif net : formule, charges à déduire et exemples
Le rendement locatif net déduit toutes les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion, vacance) du loyer annuel avant de diviser par le prix d'achat. Pour un bien à 150 000 € avec 2 800 € de charges annuelles, le rendement net tombe à 3,8 % contre 5,6 % brut.
Calcul du rendement locatif brut : formule, exemples et tableau par ville
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, puis en multipliant par 100. Pour un bien acheté 150 000 € loué 700 €/mois, le rendement brut est de 5,6 %. Il varie de 3,2 % à Paris à 6,4 % à Lille selon les villes.
10 erreurs du marchand de biens débutant à éviter absolument en 2026
Les 10 erreurs les plus fréquentes du marchand de biens débutant touchent au calcul (travaux sous-estimés, TVA oubliée), au juridique (mauvais statut, DPU non purgé), au timing (commercialisation trop tardive, dépassement d'engagement) et à la comptabilité (lots non distincts, structures mélangées). Chacune peut effacer intégralement la marge d'une opération.
Marchand de biens vs investisseur locatif 2026 : quelle stratégie immobilière choisir ?
Le marchand de biens achète et revend à court terme (6-36 mois) pour dégager une plus-value soumise à l'IS, sans abattement de durée. L'investisseur locatif conserve son bien 10 à 30 ans pour percevoir des revenus récurrents, avec un abattement total sur la plus-value après 22 ans. Deux logiques patrimoniales radicalement différentes.
Calcul de la marge marchand de biens 2026 : formule, seuils et optimisation
La marge d'un marchand de biens se calcule en trois niveaux : marge brute (PV − PRT − TVA sur marge), marge nette (après IS) et marge nette-nette (après cotisations sociales). Le seuil minimum recommandé est 15% du prix de revient total pour absorber les aléas d'une opération.
Simulateur d'opération marchand de biens 2026 : calculez votre marge et rentabilité
Un simulateur d'opération marchand de biens calcule automatiquement le prix de revient total, la TVA sur marge, l'impôt sur les sociétés et la marge nette d'une opération immobilière. Il permet d'évaluer la rentabilité avant tout achat et d'éviter les erreurs de calcul qui détruisent la marge.
Financement marchand de biens 2026 : crédit pro, prêt promoteur et alternatives
Le financement d'une opération de marchand de biens repose principalement sur un apport personnel de 20-40 % et un crédit professionnel court terme (12-36 mois) à des taux de 4,5-6,5 % en 2026. Le crowdfunding immobilier et les investisseurs privés permettent de compléter les fonds propres. Les garanties exigées incluent hypothèque de 1er rang et caution personnelle du gérant.
Formation marchand de biens 2026 : se former efficacement pour réussir ses opérations
Devenir marchand de biens ne requiert aucune carte professionnelle obligatoire, contrairement à l'agent immobilier (carte T). La réussite repose sur des compétences en fiscalité (TVA sur marge, BIC, IS), droit immobilier, urbanisme et financement. Des formations certifiantes existent, certaines éligibles au CPF, avec des budgets allant de 1 500 € à 5 000 €.
SCI vs SAS pour marchand de biens 2026 : quelle structure choisir ?
La SCI est incompatible avec une activité habituelle de marchand de biens car son objet est civil, non commercial. La structure de référence en 2026 reste la SAS à l'IS, assujettie de plein droit à la TVA sur marge, flexible statutairement et optimisable via une holding. La SARL à l'IS constitue une alternative sérieuse pour les opérateurs solos.
Fiscalité du marchand de biens 2026 : IS, BIC, TVA et optimisation
Le marchand de biens est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en vertu de l'article 35-I-1° du CGI. Il ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention réservés aux particuliers. En société à l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (taux 2026).
TVA sur marge marchand de biens 2026 : calcul, conditions et pièges à éviter
Le marchand de biens qui achète un bien immobilier ancien auprès d'un particulier (sans TVA) et le revend sans transformation majeure applique la TVA sur marge selon l'article 268 du CGI. La base de calcul est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non le prix total. Ce régime est avantageux mais soumis à des conditions strictes.
Statut juridique marchand de biens 2026 : SAS, SARL ou EI — quel choix ?
Le marchand de biens exerce une activité commerciale (BIC art. 35-I-1° CGI), non civile. Le statut juridique optimal dépend du volume d'opérations : EI ou EURL pour 1 à 2 opérations par an, SARL ou SAS pour une activité régulière, holding SAS avec filiales pour les volumes importants. La SCI est incompatible avec l'achat-revente habituel.
Zones tendues 2026 : liste complète des communes et impact sur le préavis
Une zone tendue est une commune de plus de 50 000 habitants où la demande de logement dépasse structurellement l'offre, classée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, modifié en 2023. En zone tendue, le préavis du locataire est automatiquement réduit à 1 mois, la taxe sur logements vacants (TLV) s'applique, et l'encadrement des loyers peut être activé.
Préavis réduit pour perte d'emploi 2026 : 1 mois même hors zone tendue
En cas de perte d'emploi (licenciement, rupture conventionnelle homologuée, fin de CDD non renouvelé ou premier emploi), le locataire peut donner congé avec un préavis réduit à 1 mois, même hors zone tendue. Ce droit est prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le motif doit être concurrent à l'envoi du congé.
Préavis 1 mois pour mutation professionnelle 2026
La mutation professionnelle permet au locataire d'un bail vide hors zone tendue de bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois. Elle doit être imposée par l'employeur et entraîner un changement de lieu de travail augmentant significativement le temps de trajet. Un justificatif de l'employeur précisant le nouveau lieu d'affectation est obligatoire. Le premier emploi est généralement assimilé à une mutation.
Préavis en colocation : règles pour chaque colocataire 2026
En colocation avec bail unique, le colocataire sortant donne congé selon les mêmes règles qu'un locataire individuel (1 ou 3 mois selon zone et type de bail). Sa solidarité pour les loyers prend fin 6 mois après son congé, ou immédiatement si un nouveau colocataire est accepté par le bailleur. Un avenant au bail formalise le remplacement.
Préavis location meublée : règles 2026
En location meublée, le locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis, partout en France et sans aucun justificatif, en application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur, en revanche, doit donner 3 mois de préavis pour un non-renouvellement. Le bail mobilité ne comporte aucun préavis de la part du bailleur car il n'est pas renouvelable.
Congé pour reprise : conditions et modèle 2026
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire PACS, concubin notoire, ascendants, descendants). La lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant l'échéance du bail, préciser le bénéficiaire et la nature du lien. La fraude est sanctionnée pénalement.
Congé pour vente : droits du locataire 2026
Le congé pour vente permet au bailleur de récupérer son bien pour le vendre, avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter le bien en priorité dans un délai de 2 mois (+ 2 mois pour le financement). Le prix de vente doit figurer dans la lettre de congé.
Lettre de préavis locataire : 3 modèles prêts à envoyer
La lettre de préavis locataire doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Elle doit préciser l'adresse du logement, la date de départ souhaitée et, si applicable, le motif du préavis réduit. Trois situations principales existent : préavis 3 mois (bail vide, zone non tendue), 1 mois (zone tendue), et 1 mois motif spécial (mutation, perte d'emploi, etc.).
Préavis 3 mois locataire : règles et réduction 2026
Le préavis de 3 mois est la règle de droit commun pour les baux vides situés hors zone tendue. Il peut être réduit à 1 mois dans six situations prévues par la loi : mutation professionnelle, premier emploi, perte d'emploi involontaire, obtention du RSA ou de l'AAH, logement déclaré insalubre, et violences conjugales. Un justificatif doit accompagner la lettre.
Préavis 1 mois locataire : zones tendues 2026
En zone tendue (1 151 communes selon le décret du 10 mai 2013), le locataire d'un bail nu bénéficie d'un préavis de 1 mois au lieu de 3 mois. Il suffit de mentionner explicitement "logement situé en zone tendue" dans la lettre de congé ; aucun justificatif n'est requis. Le délai court à partir de la réception de la LRAR.
Acte de cautionnement solidaire : modèle gratuit 2026
L'acte de cautionnement solidaire engage une personne à payer les dettes locatives à la place du locataire sans que le bailleur ait à poursuivre le locataire en premier. Depuis la loi ELAN (2018), les mentions manuscrites spécifiques sont supprimées ; un simple paraphe suffit. Le cumul avec une GLI est interdit sauf pour les étudiants et apprentis.
Modèle d'état des lieux gratuit 2026 : entrée et sortie
L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un logement, établi contradictoirement (art. 3-2 loi 89-462, décret du 30 mars 2016). Il décrit pièce par pièce l'état du logement. Son absence crée une présomption de bon état en faveur du locataire. Les frais d'huissier sont partagés équitablement.
Clauses abusives dans un bail : liste exhaustive 2026
L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation. Ces clauses sont nulles de plein droit, même si elles ont été signées par le locataire. La nullité est partielle : seule la clause est annulée, pas le bail entier.
Loi du 6 juillet 1989 sur les baux : explications et articles clés
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte fondamental du droit locatif français. Elle fixe les droits et obligations des bailleurs et locataires, les conditions de résiliation, les règles sur le loyer, le dépôt de garantie et les congés. Elle a été substantiellement modifiée par les lois ALUR (2014) et ELAN (2018).
Modèle de bail étudiant 2026 : 9 mois, conditions et template
Le bail étudiant est un bail meublé de 9 mois, non reconductible tacitement. Il est réservé aux locataires étudiants (enseignement supérieur). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois HC. À l'échéance, le logement est libéré sans préavis bailleur, ce qui constitue un avantage majeur pour le propriétaire.
Contrat de location saisonnière 2026 : modèle complet
La location saisonnière est régie par le Code civil (art. 1709 et suivants) et non par la loi de 1989. Elle est limitée à 90 jours consécutifs par locataire, le logement ne pouvant être une résidence principale. Le propriétaire doit déclarer son activité en mairie et respecter la réglementation Airbnb locale.
Modèle de bail de colocation 2026 : bail unique, clause solidarité
En colocation, le bail peut être unique (signé par tous les colocataires) ou constitué de baux séparés. La clause de solidarité (art. 8-1 loi 89-462) rend chaque colocataire responsable de l'intégralité du loyer. La solidarité du colocataire sortant prend fin 6 mois après son congé, ou dès remplacement par un nouveau colocataire.
Modèle de bail mobilité 2026 : conditions, template et risques
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN (art. 107), est un contrat de location meublée d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il est réservé à 6 catégories de locataires (étudiant, apprenti, stagiaire, etc.) et n'autorise aucun dépôt de garantie. La garantie Visale est recommandée.
Modèle de bail meublé gratuit 2026 : template conforme
Un bail meublé dure 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) et exige la présence des 11 meubles listés dans le décret du 31 juillet 2015. Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Le préavis locataire est d'1 mois sans justificatif.
Modèle de bail de location vide : template complet 2026
Un bail de location vide doit respecter le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Sa durée est de 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale). Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le modèle doit inclure 19 mentions obligatoires.
Prix de l'immobilier en 2026 : ce que le crédit fait vraiment aux prix
Le « prix de l'immobilier » n'existe pas au singulier : c'est une mosaïque locale, et c'est le crédit qui la meut. Après le choc de taux de 2023-2024, 2025-2026 s'ouvre sur une détente molle et inégale. Pourquoi raisonner en pouvoir d'achat au m², pas en indice national.
Comment investir dans l'immobilier en 2026 : la méthode d'un économiste
Investir, c'est arbitrer entre rendement, risque et liquidité. L'immobilier locatif a une arme rare : le levier. La vraie première décision n'est pas « quel bien ? » mais « quel levier et quel régime fiscal ? » — c'est le net-net qui décide, jamais le brut affiché.
Fiscalité des revenus locatifs en 2026 : nu ou meublé, le match décisif
La fiscalité décide du rendement net plus souvent que le loyer lui-même. Nu ou meublé, micro ou réel : pourquoi le meublé au réel efface le mieux l'impôt sur le flux, et pourquoi le nu garde une arme imbattable, le déficit foncier.
SCI à l'IS : le piège de la double couche d'imposition
Le taux d'IS à 15 % séduit, mais ce n'est qu'un acompte : pour sortir l'argent en dividendes, une seconde couche à 30 % s'ajoute. Le taux réel n'apparaît qu'à la sortie. Pourquoi la SCI à l'IS est l'outil du réinvestisseur, pas de qui veut consommer ses loyers.
PDP : comment choisir sa plateforme de facturation électronique avant 2026
La liste officielle de plus de cent plateformes de dématérialisation partenaires est publiée depuis le 16 janvier 2026. Choisir sa PDP n'est pas une formalité, c'est une décision d'infrastructure : critères, coûts de changement et enjeux pour les structures immobilières.
Facturation électronique 2026-2027 : le calendrier que tout pro de l'immo doit caler
La facturation électronique B2B n'est pas une simplification comptable : c'est un outil anti-fraude à la TVA. Réception obligatoire pour tous en septembre 2026, émission échelonnée jusqu'en 2027. Ce que les foncières, SCI à l'IS et marchands de biens doivent anticiper dès maintenant.
La fin du Pinel : autopsie d'une niche fiscale à plusieurs milliards
Plus aucune souscription Pinel possible depuis le 1er janvier 2025. Au-delà de la nouvelle, un cas d'école d'évaluation des politiques publiques : pourquoi l'État a coupé, ce que deviennent les Pinel en cours, et par quoi remplacer le neuf subventionné.
Denormandie jusqu'en 2027 : la défiscalisation qui a survécu au Pinel
Le Pinel est mort, le Denormandie est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Derrière ce contraste, un virage de politique publique : moins de neuf subventionné, plus de rénovation de l'ancien dans les centres-villes. Avantage, conditions et risques pour l'investisseur.
DPE plus fiable en 2025 : la fin des diagnostics de complaisance
Le DPE décote, oblige à des travaux et peut interdire de louer : un signal aussi lourd n'a de valeur que s'il est fiable. Certification durcie, traçabilité ADEME, sanctions — pourquoi la fiabilisation du DPE conditionne tout le reste, et ce que le bailleur doit en faire.
Décence énergétique : pourquoi les passoires sortent du marché locatif
Depuis 2025, un logement classé G n'est plus louable. Le DPE cesse d'être une étiquette pour devenir un actif ou un passif financier — et le calendrier F-2028, E-2034 transforme le coût des travaux en variable d'investissement centrale.
Meublés de tourisme : l'enregistrement obligatoire qui rebat les cartes en 2026
La loi Le Meur généralise l'enregistrement des meublés de tourisme et impose un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026. Derrière la formalité, un transfert de pouvoir de régulation vers les communes — et un avantage qui glisse vers les loueurs en règle.
Meublés de tourisme : les nouveaux seuils micro-BIC qui changent le calcul
Depuis 2025, le meublé de tourisme non classé passe à 30 % d'abattement plafonné à 15 000 €. Derrière ce rabot, un outil incitatif — et deux portes de sortie pour le loueur : faire classer le bien, ou basculer au régime réel.