Bail meublé en 2026 : le contrat-type est gratuit, la liste de meubles est ce qui fait tenir le régime

EN RÉSUMÉ — La loi impose depuis août 2015 un contrat-type pour tout bail meublé résidentiel. Ce modèle est accessible gratuitement sur service-public.fr et aucun générateur sérieux ne s'en écarte. Mais la conformité d'un bail meublé ne se joue pas sur le contrat : elle se joue sur le mobilier. Onze catégories d'équipements sont imposées par le décret du 31 juillet 2015. Si votre logement n'en dispose pas, un tribunal peut requalifier le bail en location nue — et vous faire perdre, d'un coup, la durée d'un an, le dépôt de deux mois, et le régime fiscal BIC qui donnait son sens à ce choix.

Le bail meublé, un compromis entre durée courte et mobilier complet

Le bail meublé est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais dans un régime propre que les articles 25-3 à 25-11, réécrits par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), ont profondément restructuré. Son attrait pour le bailleur est limpide : là où un bail nu engage pour trois ans, un bail meublé n'engage que pour un an, reconductible tacitement. Le locataire, lui, peut partir avec un préavis d'un mois — contre trois mois hors zones tendues pour un logement vide.

Ce raccourcissement de la durée a un coût réel, que beaucoup de bailleurs acceptent sans l'avoir vraiment arbitré. Un locataire stable sur trois ans génère moins de vacance, moins de frais de remise en état, moins de temps passé à la relocation. Le bail meublé est pertinent dans les zones à forte demande — grandes agglomérations, villes universitaires, bassins d'emploi dynamiques — où la rotation ne crée pas de vacance prolongée. Ailleurs, la flexibilité promise peut se transformer en deux ou trois mois de vide par an, un coût que le rendement ne compense pas toujours.

Le contrat-type du 29 mai 2015 : obligatoire, pas optionnel

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 a imposé un contrat-type pour les baux meublés à usage de résidence principale. Depuis le 1er août 2015, tout bail signé sans respecter ce modèle expose le bailleur à des sanctions civiles. Le contrat doit mentionner l'identité des parties, la description précise du logement (surface, nombre de pièces, équipements privatifs et collectifs), le montant du loyer et ses modalités de révision par référence à l'IRL publié trimestriellement par l'INSEE, le montant des charges, la durée du bail et sa date de prise d'effet, ainsi que le dépôt de garantie.

La surface doit figurer au bail depuis la loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009). Si la surface indiquée dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être annexé au contrat — et depuis les réformes sur la décence énergétique, les biens classés G sont soumis à des restrictions de relocation qui rendent sa vérification indispensable avant toute mise en location.

Ce que le modèle PDF ne règle pas à votre place

Le contrat-type est une coquille nécessaire, mais insuffisante. Il délimite ce que vous avez le droit de stipuler ; il ne vérifie pas ce que vous avez réellement mis dans le logement. C'est pourquoi l'inventaire des meubles, joint en annexe et signé contradictoirement à l'entrée, est tout aussi critique que le contrat lui-même. Un bail meublé sans inventaire, c'est un dépôt de garantie quasi inrestituable côté locataire — et une preuve d'ameublement quasi inexistante côté bailleur si une requalification est contestée en justice.

Les onze catégories de meubles imposées par le décret du 31 juillet 2015

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments de mobilier qu'un logement meublé doit contenir. Ce ne sont pas des recommandations : c'est un plancher légal. En dessous, le bail peut être requalifié en location nue par le tribunal judiciaire à la demande du locataire.

Catégorie de mobilier	Précisions légales
Literie	Comprenant couette ou couverture
Occultation des fenêtres dans les chambres	Volets, rideaux occultants ou stores dans toute pièce à coucher
Plaques de cuisson	Électriques, gaz ou à induction
Four ou four à micro-ondes	L'un ou l'autre suffit
Réfrigérateur	Avec compartiment permettant une température ≤ −6 °C, ou congélateur séparé
Vaisselle	Nécessaire à la prise des repas (assiettes, verres, couverts)
Ustensiles de cuisine	Casseroles, poêles et accessoires pour préparer les repas
Table et sièges	En nombre suffisant pour les occupants
Étagères de rangement	Dans les pièces à vivre ou les chambres
Luminaires	Dans chaque pièce
Matériel d'entretien ménager	Adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai, serpillière)

Cette liste est un plancher, pas un plafond. Rien n'interdit de meubler davantage — un canapé, une machine à laver, un lave-vaisselle — et c'est ce qui différencie un meublé basique d'un logement réellement attractif sur le marché. Mais le strict respect de ces onze catégories est ce qui rend le logement juridiquement meublé au sens de la loi. Un studio sans plaques de cuisson ni réfrigérateur n'est pas un meublé : c'est un logement vide avec quelques meubles dedans.

Durée, dépôt, préavis : les règles chiffrées en un tableau

Les différences entre bail meublé et bail nu ne se limitent pas à la durée. Chaque paramètre décide d'un arbitrage concret, et c'est leur combinaison qui détermine si le meublé est la bonne formule pour votre situation.

Paramètre	Bail meublé	Bail nu
Durée minimale	1 an (9 mois si locataire étudiant)	3 ans (6 ans si bailleur personne morale)
Reconduction tacite	1 an	3 ans
Dépôt de garantie	2 mois de loyer hors charges	1 mois de loyer hors charges
Préavis du locataire	1 mois (partout)	3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue
Préavis du bailleur (congé)	3 mois avant l'échéance	6 mois avant l'échéance
Motifs de congé bailleur	Reprise, vente, motif légitime et sérieux	Idem
Régime fiscal	BIC (micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement)	Revenus fonciers (micro-foncier 30 % ou réel)
Encadrement des loyers	Applicable en zone tendue	Applicable en zone tendue

Le dépôt de deux mois est souvent cité comme l'avantage financier décisif du meublé. C'est une couverture légèrement supérieure en cas de dégradations, mais elle reste soumise aux mêmes délais de restitution et aux mêmes obligations d'état des lieux. L'avantage fiscal est autrement plus substantiel : le régime BIC, notamment au réel, permet d'amortir le bien sur vingt à trente ans — une charge qui ne sort pas du portefeuille mais efface l'essentiel du résultat imposable. Notre analyse du régime réel en LMNP détaille ce mécanisme et ce que la loi de finances 2025 vient de modifier à la revente.

Le risque de requalification : quand le bail meublé devient bail nu

La requalification est le scénario que tout bailleur de meublé doit avoir en tête avant de signer. Si un locataire conteste la qualification du bail — au motif que le logement ne contenait pas les meubles suffisants pour y vivre normalement — il peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir que le contrat soit requalifié en bail nu. Les effets sont cumulatifs et immédiats.

La durée du bail passe de un à trois ans. Le dépôt de garantie est ramené à un mois — le surplus doit être restitué, avec intérêt légal si le délai est dépassé. Le préavis du locataire passe de un à trois mois hors zones tendues. Et le régime fiscal bascule des BIC aux revenus fonciers, ce qui peut entraîner un redressement si vous avez déclaré en micro-BIC à 50 % alors que vous n'auriez eu droit qu'au micro-foncier à 30 %. Notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs aide à mesurer l'impact de ce basculement selon votre tranche marginale d'imposition.

La requalification est rare mais pas théorique. Elle arrive surtout dans deux cas : un bailleur qui présente un appartement comme meublé alors qu'il ne contient que quelques meubles symboliques, et un locataire qui cherche à stabiliser son occupation à long terme dans une ville où la rotation est coûteuse pour lui. La meilleure protection est la prévention : un inventaire exhaustif signé contradictoirement à l'entrée, avec photographies datées, et la présence effective des onze catégories listées par le décret de 2015.

Pour les propriétaires qui hésitent entre bail meublé classique et bail mobilité pour un étudiant, les deux formules coexistent sans s'exclure. Le bail mobilité supprime le dépôt de garantie et plafonne la durée à dix mois — une souplesse différente, conçue pour les occupations transitoires et couverte par la garantie Visale d'Action Logement.

FAQ

Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens juridique en 2026 ?

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement — c'est la définition de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale de onze catégories d'équipements. En dessous de ce plancher, le bail peut être requalifié en location nue par un tribunal judiciaire à la demande du locataire.

Peut-on signer un bail meublé d'un an avec reconduction tacite indéfinie ?

Oui. À défaut de congé dans les délais — trois mois avant l'échéance pour le bailleur, un mois à tout moment pour le locataire — le bail se reconduit tacitement pour un an, sans limite de nombre de renouvellements. Chaque reconduction repart pour un an complet, avec le même loyer révisable à date anniversaire selon l'IRL publié par l'INSEE.

Que risque-t-on si la liste de meubles est incomplète ?

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la requalification du bail en location nue. Si le juge y fait droit, la durée passe à trois ans, le dépôt de garantie est limité à un mois et le régime fiscal BIC ne s'applique plus. Le risque est plus élevé dans les marchés peu tendus, où un locataire cherchant à stabiliser son occupation a davantage d'intérêt à contester la qualification.

Le loyer d'un meublé est-il soumis à l'encadrement des loyers en zone tendue ?

Oui. Dans les agglomérations soumises à l'encadrement des loyers — Paris, Bordeaux, Lyon, Montpellier notamment — les baux meublés sont plafonnés aux mêmes loyers de référence majorés que les baux nus. La majoration forfaitaire de 30 % qui existait avant 2019 pour les meublés a été progressivement supprimée dans les zones d'expérimentation.

Bail meublé ou bail nu : comment arbitrer selon son profil ?

L'arbitrage dépend de trois facteurs : la fluidité du marché locatif local, le profil fiscal du bailleur, et sa tolérance à la rotation. Dans une grande ville universitaire ou un bassin d'emploi tendu, le meublé maximise la flexibilité sans risque de vacance prolongée, et le régime BIC au réel peut neutraliser l'essentiel de l'impôt sur les loyers. Dans une ville moins dynamique, trois ans de stabilité d'un bail nu valent souvent mieux que deux rotations annuelles à absorber.