Calcul du rendement locatif brut : formule, exemples et tableau par ville

EN RÉSUMÉ (50 mots) : Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, puis en multipliant par 100. Pour un bien acheté 150 000 € loué 700 €/mois, le rendement brut est de 5,6 %. Il varie de 3,2 % à Paris à 6,4 % à Lille selon les villes.

Quelle est la formule du rendement locatif brut ?

Le rendement locatif brut est l'indicateur de base de tout investissement immobilier. Il se calcule en divisant le loyer annuel perçu par le prix d'achat total du bien, puis en multipliant le résultat par 100. C'est une mesure rapide, avant déduction des charges et de la fiscalité.

Formule officielle :

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12 / Prix d'achat) × 100

Le prix d'achat inclut le prix de vente affiché et les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence éventuels). Ignorer ces frais surestime le rendement de 7 à 10 %.

Exemple chiffré complet

Prenons un appartement acheté 150 000 € (frais inclus) loué 700 € par mois :

Paramètre	Valeur
Prix d'achat (frais inclus)	150 000 €
Loyer mensuel	700 €
Loyer annuel	8 400 €
Rendement brut	5,6 %

Calcul : (8 400 / 150 000) × 100 = 5,6 %

Quels sont les rendements bruts médians par ville en 2026 ?

Les rendements bruts varient fortement selon les marchés. Les villes à fort prix au m² affichent mécaniquement des rendements bruts plus faibles. Selon l'analyse de 8 500 simulations ToutMonImmo en 2025, le rendement brut médian national s'établit à 5,4 %.

Tableau des rendements bruts médians par grande ville (2026)

Ville	Rendement brut médian	Prix médian m²	Loyer médian m²
Paris	3,2 %	9 500 €/m²	25 €/m²
Bordeaux	4,2 %	4 200 €/m²	14,7 €/m²
Lyon	4,8 %	5 100 €/m²	20,4 €/m²
Nantes	4,9 %	3 800 €/m²	15,5 €/m²
Toulouse	5,3 %	3 400 €/m²	15,0 €/m²
Strasbourg	5,7 %	3 200 €/m²	15,2 €/m²
Marseille	6,1 %	2 700 €/m²	13,7 €/m²
Lille	6,4 %	2 900 €/m²	15,5 €/m²

Sources : Notaires de France, Observatoire Clameur, données ToutMonImmo 2025.

À retenir : Paris présente le rendement brut le plus faible (3,2 %) mais une valorisation long terme élevée. Lille et Marseille offrent les meilleures entrées de rendement brut.

Quelles charges sont exclues du rendement brut ?

Le rendement brut ne tient compte d'aucune charge. C'est à la fois sa force (simplicité de calcul) et sa faiblesse (image tronquée de la réalité). Sont exclues du calcul : la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les frais de gestion locative, la vacance locative et l'imposition des loyers.

L'écart entre rendement brut et rendement net est généralement de 1,5 à 2 points. Un bien affiché à 6 % brut ne génère souvent que 4 à 4,5 % net de charges.

Dans quels cas utiliser le rendement brut ?

Le rendement brut est pertinent dans trois situations précises. Il permet une comparaison rapide entre plusieurs biens avant une analyse approfondie. Il sert d'outil de communication standard entre agents immobiliers et investisseurs. Il constitue un premier filtre : si le rendement brut est inférieur à 4 %, il est peu probable que le rendement net soit positif après fiscalité.

Limites du rendement brut à connaître

Limite	Impact
Ignore la taxe foncière	Surestime la rentabilité de 0,3 à 0,8 %
Ignore la vacance locative	Surestime de 0,3 à 0,5 %
Ignore la fiscalité	Écart de 1 à 2,5 % selon TMI
Ne reflète pas la plus-value	Sous-évalue certains marchés (Paris)

FAQ — Rendement locatif brut

Q1 : Le rendement brut inclut-il les frais de notaire ? Oui, si vous calculez correctement. Le prix d'achat au dénominateur doit inclure le prix de vente + frais de notaire + frais d'agence. Ne pas les intégrer fausse le calcul.

Q2 : Quel rendement brut viser en 2026 ? À titre indicatif : moins de 4 % = marché défensif (Paris, grandes métropoles), 5-6 % = marché équilibré, plus de 7 % = marché offensif à fort rendement (villes moyennes, zones détendues). Tout dépend de votre objectif patrimonial.

Q3 : Peut-on calculer le rendement brut avec des travaux ? Oui. Ajoutez le montant des travaux au prix d'achat dans le dénominateur. Exemple : 130 000 € d'achat + 20 000 € de travaux = base de 150 000 €, identique à l'exemple ci-dessus.

Q4 : Le rendement brut varie-t-il selon le type de bien ? Oui significativement. Les studios ont un rendement brut plus élevé (6,2 % en médiane) que les T3 (4,8 %) car le loyer au m² est plus élevé, mais les périodes de vacance sont aussi plus fréquentes.

Q5 : Quelle est la différence entre rendement et rentabilité ? Le rendement mesure le flux de loyers rapporté au capital investi. La rentabilité inclut en plus la plus-value à la revente. Un bien à Paris peut avoir un faible rendement (3,2 %) mais une excellente rentabilité sur 10 ans grâce à la valorisation.

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FAQ

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Rendement brut = (loyer annuel / prix d'acquisition) x 100. Exemple : un bien achete 200 000 euros loue 800 euros par mois rapporte 9 600 euros par an, soit (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8 % brut. C'est l'indicateur le plus simple et le plus rapide pour un premier tri.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Pour un brut realiste, oui : le prix d'acquisition doit integrer les frais de notaire (environ 7 a 8 % dans l'ancien, 2 a 3 % dans le neuf) et les eventuels travaux. Sur 200 000 euros de prix avec 15 000 euros de frais, le brut tombe de 4,8 % a (9 600 / 215 000) x 100 = 4,46 %.

Quelles sont les limites du rendement brut ?

Le brut ignore totalement les charges (taxe fonciere, copropriete, assurances, gestion) et la fiscalite. Il surestime donc la performance reelle : un brut de 6 % peut se traduire par 3 a 4 % en net et 2 a 3 % en net-net. Il sert au degrossissage, jamais a la decision finale.

Quel rendement brut viser selon les villes ?

Le brut est structurellement faible dans les metropoles tendues (souvent 3 a 4 % a Paris, Lyon, Bordeaux) et plus eleve dans les villes moyennes (6 a 9 %). Un brut eleve signale souvent un prix bas lie a une demande locative moindre : il doit toujours etre confronte a l'emplacement et au net-net.

Sources juridiques et économiques

service-public.fr — Revenus fonciers : imposition, ANIL — Investissement locatif et rentabilite, insee.fr — Prix des logements et loyers.