Meublés de tourisme : les nouveaux seuils micro-BIC qui changent le calcul

EN RÉSUMÉ — Depuis le 1er janvier 2025, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé n'offre plus que 30 % d'abattement, plafonné à 15 000 € de recettes, contre 50 % et 77 700 € auparavant. Ce n'est pas un réglage technique : c'est un outil pour décourager la location courte durée dans les zones tendues et y ramener du logement à l'année. Pour le loueur, deux portes de sortie restent ouvertes — faire classer le bien, ou passer au régime réel — et la seconde efface souvent l'impôt bien plus efficacement que n'importe quel abattement.

Le législateur s'est servi de la fiscalité comme d'un levier

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a fait du micro-BIC un instrument de politique du logement. Jusqu'en 2024, un meublé loué à la nuitée bénéficiait du même cadeau fiscal qu'une location meublée classique à l'année : 50 % d'abattement forfaitaire jusqu'à 77 700 € de recettes. Autrement dit, l'État présumait que la moitié de vos loyers partait en charges, sans rien vous demander. Pour un appartement de centre-ville loué quelques nuits par semaine sur une plateforme, c'était un rendement net difficile à battre.

Le problème n'était pas comptable, il était urbain. Dans les villes touristiques et les métropoles tendues, ce rendement a aspiré des milliers de logements hors du marché résidentiel. La réponse choisie n'a pas été l'interdiction frontale mais le rabotage de l'avantage fiscal : depuis les revenus 2025, déclarés en 2026, le meublé de tourisme non classé tombe à 30 % d'abattement, plafonné à 15 000 € de recettes. La logique économique est limpide. On rend la courte durée moins rentable après impôt, en espérant que le différentiel pousse les propriétaires vers la location longue durée — ou, au minimum, vers le classement.

Ce qui change concrètement, chiffres en main

La théorie devient tangible dès qu'on pose un montant. Prenez un studio loué en courte durée qui encaisse 14 000 € de recettes sur l'année, sous le plafond dans les deux régimes.

Sous l'ancien régime, l'abattement de 50 % effaçait 7 000 € : la base imposable s'établissait à 7 000 €. Sous le nouveau régime non classé, l'abattement de 30 % ne retire plus que 4 200 € : la base imposable grimpe à 9 800 €. Le loueur déclare donc 2 800 € de revenus imposables en plus, sans avoir encaissé un euro de plus. À une tranche marginale de 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ces 2 800 € coûtent environ 1 320 € d'impôt supplémentaire chaque année. Sur la durée de détention, l'addition pèse.

Et le plafond aggrave encore le tableau. À 15 000 €, il est désormais si bas qu'un seul bien correctement loué en saison le franchit vite ; au-delà, le micro-BIC se ferme et le régime réel devient obligatoire. L'effet de bord est paradoxal : en serrant le micro, le législateur précipite beaucoup de loueurs vers le réel — celui-là même qui, par l'amortissement, neutralise l'impôt encore plus radicalement que l'abattement qu'on vient de leur retirer.

Le classé reste l'autre porte ouverte

Tout n'a pas été aligné par le bas. Le meublé de tourisme classé — étoiles obtenues après visite d'un organisme accrédité — conserve un régime nettement plus favorable : 50 % d'abattement et un plafond de 77 700 €. L'écart de traitement n'est pas un oubli, c'est l'incitation centrale du texte. Le législateur récompense le logement de qualité, déclaré et contrôlé, et pénalise le meublé opportuniste mis en ligne sans cadre. Pour beaucoup de propriétaires, faire classer le bien sera l'arbitrage le plus rapide : la démarche a un coût et impose des standards, mais elle restaure d'un trait l'abattement perdu. Reste à vérifier que le bien peut être classé et que le jeu en vaut la chandelle, ce qui dépend du marché local et du volume de nuitées.

Les seuils en vigueur depuis 2025

Type de meublé	Abattement	Plafond de recettes
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €
Meublé de tourisme classé	50 %	77 700 €
Location meublée longue durée (rappel)	50 %	77 700 €

La lecture du tableau dit l'essentiel : le non classé est désormais le seul régime dégradé. La courte durée de qualité (classée) et la longue durée meublée restent logées à la même enseigne fiscale — exactement le signal que le législateur voulait envoyer.

Faire classer, ou basculer au réel : l'arbitrage du loueur

Devant ce durcissement, deux réflexes économiques se dessinent. Le premier est défensif : faire classer le bien pour récupérer l'abattement de 50 %. Pertinent si le logement répond déjà aux critères de confort et si l'activité de courte durée a vocation à durer. Le second est plus structurant : opter pour le régime réel. Là, on abandonne tout forfait pour déduire les charges à l'euro près — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion — et surtout pour amortir le bien. L'amortissement est une charge comptable qui ne sort jamais de la trésorerie : il efface le bénéfice imposable pendant des années alors que les loyers, eux, tombent bien réellement. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le LMNP au régime réel.

La règle de décision est la même que pour n'importe quel meublé : dès que vos charges réelles dépassent l'abattement, le réel l'emporte. Or un abattement tombé à 30 % est franchi d'autant plus vite. Beaucoup de loueurs de courte durée découvriront qu'ils avaient intérêt au réel depuis longtemps, et que la loi Le Meur n'a fait que rendre le calcul évident. Avant de trancher, posez les deux scénarios côte à côte plutôt que de raisonner à l'instinct : notre simulateur LMNP compare micro-BIC et régime réel sur vos propres chiffres, et notre panorama de la fiscalité des revenus locatifs replace ce choix dans l'arbitrage plus large entre nu et meublé.

Une nuance d'honnêteté, enfin. Le réel n'est pas gratuit : il impose une comptabilité commerciale, une liasse fiscale et, le plus souvent, un expert-comptable — dont les honoraires sont déductibles, ce qui en amortit le coût. Le classement, lui, suppose un bien réellement à la hauteur du cahier des charges. Aucune des deux portes n'est magique ; ce sont des arbitrages, à mesurer sur la durée de détention, pas sur une seule année fiscale.

FAQ

Quel est le nouvel abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé ?

Depuis les revenus 2025 (déclarés en 2026), l'abattement forfaitaire passe à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €. Auparavant, il était de 50 % jusqu'à 77 700 €. Au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC n'est plus accessible et le régime réel devient obligatoire.

Le meublé de tourisme classé est-il concerné par la baisse ?

Non. Le classé conserve un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €, identiques à ceux d'une location meublée longue durée. C'est précisément l'écart de traitement voulu par la loi Le Meur pour inciter les propriétaires à faire classer leur bien.

De combien augmente mon impôt avec le nouveau régime ?

Sur 14 000 € de recettes, l'abattement passe de 7 000 € (50 %) à 4 200 € (30 %), soit 2 800 € de base imposable supplémentaire à recettes égales. Le coût en impôt dépend ensuite de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux ; à 30 % plus 17,2 %, comptez environ 1 320 € de plus par an.

Vaut-il mieux faire classer le bien ou passer au régime réel ?

Faire classer restaure l'abattement de 50 % si le logement répond au cahier des charges et si la courte durée perdure. Le régime réel, lui, peut effacer l'impôt encore plus efficacement grâce à l'amortissement, dès que vos charges réelles dépassent l'abattement. Comparez les deux sur vos chiffres avant de trancher.

Pourquoi l'État a-t-il abaissé cet avantage fiscal ?

Pour décourager la location courte durée dans les zones tendues et réorienter des logements vers la location longue durée. Plutôt qu'une interdiction, le législateur a choisi de réduire la rentabilité après impôt du meublé de tourisme non classé, tout en récompensant le logement classé et la location à l'année.