Location vide en 2026 : le préavis de six mois que les bailleurs découvrent trop tard

EN RÉSUMÉ — Le bail de location vide est le socle du marché locatif résidentiel français. Son modèle-type est accessible gratuitement sur service-public.fr depuis le décret du 29 mai 2015 — aucun bailleur n'a à payer pour obtenir un contrat conforme à la loi. Mais la gratuité du document masque les véritables enjeux : trois ans d'engagement minimum (six si le bailleur est une personne morale), un préavis bailleur de six mois avant l'échéance qu'on ne peut déclencher que pour trois motifs légaux précis, et une révision de loyer strictement encadrée par l'indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'INSEE. En 2026, deux contraintes nouvelles s'imposent par-dessus le contrat : l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, et un encadrement des loyers qui s'élargit à de nouveaux territoires. Le modèle de bail est libre d'accès ; les règles qui l'encadrent ne l'ont jamais été.

Trois ans minimum — et six ans si c'est une société qui loue

La durée minimale du bail de location vide est fixée par l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour un bailleur personne physique, elle est de trois ans. Pour un bailleur personne morale — une SCI, une société commerciale, une association —, elle est de six ans. Cette distinction n'est pas arbitraire : les entités morales sont présumées moins exposées à la nécessité de récupérer leur bien pour des raisons personnelles, d'où une durée plus longue accordée au locataire.

À l'échéance, si ni le bailleur ni le locataire n'ont donné congé dans les délais légaux, le bail se reconduit tacitement pour la même durée. La reconduction n'est pas en soi une catastrophe : un locataire de longue date stable dans un marché peu dynamique représente une économie nette en frais de remise en état, de vacance et de gestion de la relocation. Le problème survient quand un bailleur qui souhaitait récupérer son bien a laissé passer l'échéance sans y prendre garde — l'horloge repart pour trois ans, sans exception.

Le préavis bailleur : six mois et seulement trois motifs légaux

C'est le paramètre que les bailleurs lisent une fois dans leur vie — le plus souvent au mauvais moment. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est d'une précision redoutable : pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un délai de six mois avant la date d'échéance du bail, et il n'a le droit de le faire que pour trois motifs limitativement énumérés. Aucun autre ne suffit, quelle que soit la raison invoquée.

Ces trois motifs sont : la reprise du logement pour l'habiter à titre de résidence principale (pour lui-même ou un proche désigné par la loi — ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS), la vente du bien, et enfin le motif légitime et sérieux — formule jurisprudentielle qui recouvre principalement l'inexécution grave des obligations du locataire, comme les loyers impayés persistants ou des troubles de voisinage caractérisés. Ce troisième motif est le seul qui peut justifier un congé pour une cause autre que la reprise ou la cession.

Les conséquences d'un congé irrégulier sont immédiates et sévères : le congé est nul, le bail se poursuit comme s'il n'avait jamais été donné. Si le congé pour vente est donné régulièrement, le locataire bénéficie en plus d'un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer le bien en priorité au prix et aux conditions notifiés dans l'acte de congé. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le bailleur peut vendre librement. Vendre à un prix inférieur à celui de la proposition initiale sans re-notifier le locataire constitue une irrégularité que certains tribunaux ont sanctionnée.

Le préavis du locataire : trois mois, réduit à un mois dans de nombreux cas

Pour le locataire, le principe est un préavis de trois mois. Mais la loi prévoit une liste de situations dans lesquelles ce délai est réduit à un mois : logement situé en zone tendue au sens de l'article 17 de la loi de 1989, perte d'emploi involontaire, mutation professionnelle, premier emploi, bénéficiaires du RSA ou de l'allocation adulte handicapée, état de santé justifiant un changement de domicile constaté par un médecin. La réduction s'applique de plein droit — le locataire n'a pas à en demander l'autorisation au bailleur. En pratique, la grande majorité des grandes agglomérations françaises étant classée en zone tendue, le préavis d'un mois est devenu la norme pour la plupart des locataires urbains.

Les paramètres clés du bail vide en un tableau

Les chiffres ci-dessous sont issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 sur le contrat-type. Ils s'appliquent aux baux à usage de résidence principale.

Paramètre	Bailleur particulier	Bailleur personne morale
Durée minimale du bail	3 ans	6 ans
Reconduction tacite	3 ans	6 ans
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	1 mois de loyer hors charges
Préavis bailleur (congé)	6 mois avant l'échéance	6 mois avant l'échéance
Préavis locataire (principe)	3 mois	3 mois
Préavis locataire (zone tendue ou motif légal)	1 mois	1 mois
Révision de loyer	1 fois par an selon IRL INSEE	1 fois par an selon IRL INSEE
Régime fiscal des revenus	Revenus fonciers (micro ou réel)	Revenus fonciers ou IS si SCI à l'IS

La révision du loyer : l'IRL comme seul curseur, et il ne se déclenche pas seul

Le loyer d'un bail vide ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date anniversaire prévue dans le contrat, et dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié trimestriellement par l'INSEE. L'IRL du premier trimestre 2026 s'établissait à 145,22, en hausse de 1,10 % sur un an — un rythme modéré après les pics de 2022-2023 liés à l'inflation. Pour un loyer de 800 euros, cette variation représente environ 8,80 euros supplémentaires par mois : pertinent à l'échelle d'un portefeuille, symbolique sur un seul bien. Notre analyse de la révision de loyer au T2 2026 détaille le calcul et ses limites en zone encadrée.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent : la révision n'est pas automatique. Si le bailleur omet de la demander à la date anniversaire, la jurisprudence limite dans le temps la possibilité de récupérer les révisions non exercées. Une clause de révision bien rédigée dans le contrat, associée à un rappel annuel, est une précaution utile — et c'est précisément le type de mécanisme que le contrat-type de 2015 prévoit sans pour autant l'automatiser.

En zones soumises à l'encadrement des loyers — Paris et son agglomération, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Lille et d'autres agglomérations entrant progressivement dans le dispositif —, la révision selon l'IRL ne peut pas faire dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. L'encadrement plafonne à la fois le loyer d'entrée et sa progression annuelle, dans une logique de stabilisation du marché locatif en tension.

En 2026, deux contraintes qui ne figurent pas dans le contrat-type

Le modèle de contrat-type du 29 mai 2015 est obligatoire — mais il ne peut pas intégrer les évolutions réglementaires qui s'accumulent après sa signature. Deux d'entre elles pèsent particulièrement lourd en 2026.

La première est énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an sont interdits à la location pour la première mise sur le marché. Ce seuil correspond aux pires biens classés G au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour les baux en cours, l'interdiction ne s'applique pas immédiatement — mais à chaque relocation, et de fait à chaque renouvellement si le locataire sortant soulève la question. Un bien classé G dans une grande agglomération est un bien dont la trajectoire locative est compromise sans travaux de rénovation. Notre analyse de la décence énergétique précise les seuils, le calendrier d'interdiction progressive et les aides disponibles pour les bailleurs concernés.

La seconde contrainte est fiscale, et moins visible. Les revenus générés par une location vide sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers — soit après un abattement forfaitaire de 30 % (régime micro-foncier, plafonné à 15 000 euros de recettes annuelles), soit après déduction des charges réelles (régime réel). Dans les deux cas, les prélèvements sociaux à 17,2 % s'y ajoutent. Pour un bailleur situé dans une tranche marginale élevée, le choix entre revenus fonciers et BIC est un arbitrage chiffré, pas un choix par défaut. La comparaison est particulièrement nette face au régime BIC au réel du bail meublé, qui permet d'amortir le bien sur vingt à trente ans — une charge comptable qui ne sort pas du portefeuille mais efface l'essentiel du résultat imposable.

FAQ

Le bail de location vide doit-il obligatoirement respecter le contrat-type de 2015 ?

Oui. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose un contrat-type pour les baux à usage de résidence principale non meublée. Ce modèle est disponible gratuitement sur service-public.fr. Un bail signé sans respecter ce modèle n'est pas nul, mais il expose le bailleur à devoir compléter les mentions manquantes et, dans certains cas, à restituer des sommes perçues à tort — notamment des charges récupérables non prévues dans le contrat.

Peut-on prévoir une durée plus courte que trois ans dans un bail vide ?

Non, sauf dans un cas strict prévu à l'article 11 de la loi de 1989 : si le bailleur justifie d'un événement prévisible nécessitant la reprise du logement — mutation professionnelle programmée, rapprochement familial —, le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans mais supérieure à un an. L'événement doit être réel, antérieur au bail et expressément mentionné dans le contrat. À l'échéance, si l'événement ne s'est pas réalisé, le bail est prorogé de plein droit jusqu'à trois ans.

Un bailleur peut-il récupérer son logement pour le vendre avant la fin du bail ?

Oui — en donnant congé pour vente, avec un préavis de six mois avant l'échéance du bail. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer le bien en priorité au prix et aux conditions notifiés dans le congé. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les deux mois suivant la notification, le bailleur peut vendre librement à un tiers. Vendre à un prix inférieur sans re-notifier le locataire constitue une irrégularité sanctionnable.

Le dépôt de garantie d'un mois est-il suffisant pour couvrir les dégradations ?

La loi plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges pour un bail vide — une somme généralement insuffisante pour couvrir des dégradations importantes. La protection réelle du bailleur vient de la qualité de l'état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie, de la documentation photographique datée, et éventuellement d'une garantie complémentaire comme Visale (Action Logement) ou d'un garant personne physique. Le dépôt est un dernier recours, pas la première ligne de défense.

La révision du loyer est-elle automatique chaque année ?

Non. Le bailleur doit en faire la demande, par lettre ou tout autre moyen prévu au contrat, à la date anniversaire fixée dans le bail. Les révisions non réclamées pendant plus d'un an peuvent être partiellement forcloses selon la jurisprudence. La bonne pratique est de programmer une révision annuelle systématique, en vérifiant l'IRL publié par l'INSEE pour le trimestre de référence mentionné dans le contrat — et de conserver une trace de l'envoi de la demande.