ILC et ILAT T2 2026 : réviser le loyer d'un bail commercial sans se tromper d'indice

EN RÉSUMÉ — L'indexation d'un loyer commercial n'est pas une négociation : c'est une formule. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout bail commercial ou bail d'activités tertiaires conclu ou renouvelé doit indexer ses révisions sur l'ILC ou l'ILAT — deux indices publiés trimestriellement par l'INSEE. L'indice du coût de la construction (ICC), longtemps référence universelle, est désormais interdit pour les nouveaux baux. En T2 2026, les deux indices viennent d'être publiés. C'est le moment pour les bailleurs dont un bail arrive à échéance annuelle de vérifier le calcul et, si nécessaire, de notifier. Un bailleur qui confond les indices, déclanche la révision hors délai ou se trompe de trimestre de référence perd une partie de la hausse légitimement due — en silence, sans recours.

Deux indices pour deux types de locaux

La confusion entre ILC et ILAT est fréquente, et elle n'est pas anodine. Le choix du mauvais indice dans une clause de bail rend cette clause inapplicable. Le Code de commerce est pourtant limpide : c'est l'activité exercée dans les locaux qui détermine l'indice applicable, et non la forme juridique du preneur ou le type de contrat.

Indice	Locaux concernés	Activités types
ILC — Indice des Loyers Commerciaux	Commerce, artisanat, restauration, hôtellerie	Boutiques, restaurants, artisans, hôtels
ILAT — Indice des Loyers des Activités Tertiaires	Bureaux, entrepôts, logistique, locaux d'activités non commerciaux	Cabinets, coworking, dépôts, professions libérales hors statut commercial
ICC — Indice du Coût de la Construction (ancien)	Baux antérieurs à la loi Pinel 2014, non renouvelés	Se poursuit jusqu'au renouvellement du bail

Un bail de bureau révisé sur l'ILC n'est pas nul, mais la clause d'indexation peut être contestée en justice si l'activité du preneur relève clairement du tertiaire. À l'inverse, un bail de boutique indexé sur l'ILAT pénalise potentiellement le bailleur : en période de forte consommation, l'ILC, qui intègre le chiffre d'affaires du commerce de détail, peut progresser plus vite que l'ILAT. Le bon indice protège les deux parties.

Ce que composent ILC et ILAT

Les deux indices ne sont pas de simples décalques de l'inflation générale. Leur architecture hybride traduit une intention économique : le loyer commercial doit refléter à la fois le pouvoir d'achat général et la dynamique sectorielle. L'ILC agrège pour moitié l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPC), pour un quart l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration des logements (IPEA), et pour le dernier quart l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en volume. L'ILAT reprend la même structure, sauf pour ce dernier quart remplacé par le PIB marchand en valeur.

Cette différence de composante finale n'est pas cosmétique. En 2020-2021, le repli brutal du chiffre d'affaires du commerce de détail a tiré l'ILC vers le bas alors que le PIB en valeur restait soutenu par les dépenses publiques : l'ILAT a progressé plus vite que l'ILC pendant plusieurs trimestres. Pour un bailleur de locaux commerciaux, ces variations ne sont pas subies passivement — elles doivent être anticipées dans le calcul du rendement net. La taxe foncière, qui a fortement progressé en 2023-2024, s'impute sur ce même rendement : une révision de loyer ratée vient donc aggraver une pression fiscale déjà réelle.

La mécanique de révision : deux régimes, une seule formule

Le Code de commerce distingue deux modes de révision du loyer commercial. La révision légale triennale, prévue à l'article L145-38, donne à chaque partie le droit, tous les trois ans, de demander la révision du loyer à la hausse comme à la baisse, dans la limite de la variation de l'indice depuis la dernière fixation contractuelle. Le droit ne s'ouvre que si la variation de l'indice dépasse 10 % ; en dessous de ce seuil, la révision triennale est exclue.

La clause d'échelle mobile, prévue à l'article L145-39, est de loin la plus fréquente dans les baux contemporains. Elle permet une révision annuelle à chaque date anniversaire, sans condition de variation minimale. C'est ce mécanisme que la quasi-totalité des bailleurs professionnels insèrent depuis les années 2010 : il offre une visibilité annuelle et supprime le risque de décrochage triennal. Les deux régimes utilisent la même formule :

Loyer révisé = Loyer en cours × (Indice du trimestre de révision N / Indice du même trimestre N–1)

Le trimestre de référence est précisé dans le bail. Il correspond généralement au dernier trimestre publié par l'INSEE à la date d'anniversaire du contrat. Pour les baux dont l'anniversaire tombe en juillet ou août 2026, c'est donc l'ILC ou l'ILAT du T2 2026, publié par l'INSEE en juillet, qui constitue l'indice N.

Simulation chiffrée (loyer de 2 000 €/mois)

Paramètre	Valeur illustrative *
Loyer mensuel en cours (hors charges)	2 000 €
ILC T2 2025 — indice N–1 (hypothèse)	131,00
ILC T2 2026 — indice N (hypothèse +1,5 %)	132,97
Loyer révisé	2 000 × (132,97 / 131,00) = 2 030 €
Hausse mensuelle	+30 €
Hausse annuelle cumulée	+360 €

* Les valeurs d'indice sont illustratives. Les séries ILC et ILAT officielles sont librement consultables sur le site de l'INSEE — c'est là qu'il faut aller chercher les chiffres exacts du T2 2026, pas dans une base de données privée.

Les pièges que le bailleur ne voit pas venir

La formule est simple. L'exécution, beaucoup moins. Trois pièges concentrent l'essentiel des pertes pour les bailleurs de locaux professionnels.

Le piège du délai de notification. La révision ne s'applique pas d'office : elle doit être réclamée par écrit, au plus tard dans l'année suivant la date anniversaire. Passé ce délai, le bailleur ne perd pas définitivement le droit de réviser, mais il ne peut plus réclamer la hausse des périodes prescrites. Sur un bail annualisé dont on a omis la révision pendant deux exercices consécutifs, ce sont deux années de progression qui disparaissent définitivement du chiffre d'affaires locatif. La date d'anniversaire mérite un rappel calendaire au même titre qu'une échéance d'assurance.

Le piège du trimestre de référence ambigu. Si le bail stipule « dernier indice publié à la date d'anniversaire » et que l'INSEE n'a pas encore diffusé le T2 au moment où la date tombe, c'est le T1 qui s'applique par défaut. Or, selon la conjoncture, T1 et T2 peuvent diverger significativement — de 0,3 à 0,5 point d'indice sur l'ILC ces dernières années. Une rédaction précise du bail — « indice ILC du deuxième trimestre de l'année civile en cours, publié par l'INSEE » — évite toute ambiguïté et toute contestation.

Le piège de la baisse non appliquée. Certains bailleurs n'appliquent la révision que quand l'indice monte, omettant volontairement les périodes de baisse. Cette pratique est contestable : une clause d'échelle mobile est bidirectionnelle sauf mention expresse d'un plancher. Le locataire peut réclamer la rétrocession de la différence, avec intérêts. À l'inverse, un bailleur qui souhaite se prémunir contre les baisses doit négocier un plancher dès la rédaction du bail — pas après coup.

L'effet économique sur le rendement à long terme

L'indexation sur l'ILC ou l'ILAT paraît modeste year-over-year — quelques dizaines d'euros sur un loyer de 2 000 €. Sur dix ans, l'effet est tout autre. Une progression annuelle moyenne de 1,5 % représente, par la seule mécanique de la capitalisation, une hausse cumulée d'environ 16 % du loyer de base. Sur ce même bail de 2 000 €/mois, c'est près de 4 000 € de revenus annuels supplémentaires à la dixième année — sans aucune renégociation, sans travaux, sans revalorisation de surface. C'est la mécanique silencieuse de l'indexation que beaucoup de bailleurs sous-estiment quand ils comparent le locatif commercial au résidentiel.

En résidentiel, la révision s'appuie sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), composé uniquement d'IPC. Sa volatilité est plus faible que celle de l'ILC, qui intègre la conjoncture commerciale. Un bailleur qui possède à la fois un appartement et un local commercial se retrouve donc à gérer deux rythmicités d'indexation distinctes, avec des calendriers de notification différents. La fiscalité des revenus locatifs s'applique à ces deux flux, mais l'optimisation diffère selon la nature du bien et le régime fiscal retenu. Ne pas les confondre dans son suivi de trésorerie est une précaution de base.

L'autre variable que l'indexation ne couvre pas, c'est l'évolution du marché locatif local. En période de tensions sur les loyers commerciaux — centres-villes en reconquête, zones logistiques saturées —, un loyer indexé depuis dix ans peut se retrouver sensiblement en dessous de la valeur locative de marché. C'est l'objet de la révision triennale : si la valeur locative réelle a progressé de plus de 10 % depuis la dernière fixation, le bailleur peut demander une révision au-delà de la simple indexation. Ce mécanisme, distinct de la clause d'échelle mobile, est sous-utilisé par les bailleurs qui ne font pas évaluer régulièrement leurs locaux. Un rendement locatif réel calculé sur la base d'un loyer indexé mais déconnecté du marché est un rendement fictif.

Ce que la loi de simplification 2026 change — et ce qu'elle ne touche pas

La loi de simplification adoptée en 2026 a réformé plusieurs aspects du droit des baux commerciaux — notamment les conditions de résiliation anticipée, les délais de réponse du bailleur aux demandes de cession et certaines formalités de renouvellement. En revanche, elle n'a pas modifié les règles d'indexation. L'ILC et l'ILAT restent les seuls indices légaux pour les révisions de baux soumis au statut des baux commerciaux. La prohibition de l'ICC pour les baux conclus après septembre 2014 est maintenue. Pour les bailleurs, cette stabilité réglementaire est une bonne nouvelle : les mécanismes acquis depuis 2014 restent valables, et les clauses déjà rédigées en ILC ou ILAT n'ont pas à être renégociées.

FAQ

Quelle différence entre ILC, ILAT et ICC ?

L'ICC (Indice du Coût de la Construction) était l'indice historique, mais il est interdit pour les nouveaux baux commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. L'ILC s'applique aux activités commerciales, artisanales et de restauration. L'ILAT concerne les activités tertiaires : bureaux, entrepôts, locaux d'activités. Les baux conclus ou renouvelés depuis 2014 doivent utiliser l'ILC ou l'ILAT selon l'activité exercée — plus l'ICC.

Comment déclencher une révision annuelle avec l'ILC ?

La révision n'est pas automatique : le bailleur (ou le locataire) doit la notifier par lettre recommandée. Elle prend effet à la date anniversaire du bail, à condition d'être réclamée au plus tard dans l'année suivant cette date — sinon la période écoulée est prescrite. En clair : notifier en retard, c'est perdre rétroactivement la hausse des mois non réclamés.

L'indice peut-il faire baisser le loyer ?

Oui. La révision est bidirectionnelle : si l'ILC ou l'ILAT baisse d'une période à l'autre, la formule produit un loyer inférieur. C'est ce qui s'est produit lors de certains trimestres de la période 2020-2021, quand le repli du chiffre d'affaires du commerce de détail a pesé sur l'ILC. Une clause prévoyant un plancher peut protéger le bailleur, mais elle doit être négociée dès la rédaction du bail.

Que se passe-t-il si le bail ne précise pas quel indice utiliser ?

Les anciens baux qui référençaient l'ICC continuent à se réviser sur l'ICC jusqu'à leur renouvellement. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014, le silence sur l'indice conduit à appliquer l'ILC par défaut pour les activités commerciales, et l'ILAT pour les activités tertiaires. Un bail de bureau qui continuerait à citer l'ICC risque d'être contesté à l'occasion d'une révision.

Peut-on choisir contractuellement un autre indice que l'ILC ou l'ILAT ?

Non pour les baux soumis au statut des baux commerciaux. Le Code de commerce impose l'ILC ou l'ILAT ; toute clause substituant un autre indice est réputée non écrite. En revanche, les baux professionnels conclus avec des non-commerçants (professions libérales hors champ commercial) peuvent librement prévoir une autre clause d'indexation.