LMNP au régime réel en 2026 : l'amortissement qui efface l'impôt sur vos loyers

EN RÉSUMÉ — Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déduit ses charges et l'amortissement comptable de son bien. Résultat : pendant souvent dix à quinze ans, le bénéfice imposable tombe à zéro alors que les loyers, eux, tombent bien sur le compte. Ce n'est pas une niche exotique, c'est de la comptabilité ordinaire — mais la loi de finances pour 2025 en a rogné la sortie en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value de revente.

Deux régimes, une bascule comptable

Les loyers d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette qualification, qui surprend souvent, change tout, car elle ouvre deux portes. La première, le micro-BIC, applique un abattement forfaitaire — 50 % pour une location meublée longue durée, jusqu'à 77 700 € de recettes — et s'arrête là. Simple, mais grossier : l'État présume vos charges, que vous les ayez réellement supportées ou non.

La seconde porte, le régime réel, renverse la logique. Plus de forfait : vous déduisez vos charges à l'euro près, et surtout vous amortissez. C'est le choix par défaut de l'investisseur qui a emprunté, parce que les intérêts, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et de copropriété pèsent souvent bien plus lourd que la moitié des loyers. La règle de décision tient en une phrase : dès que vos charges réelles dépassent l'abattement micro, le réel est gagnant.

L'amortissement : une charge qui ne sort pas du portefeuille

Voici le ressort que tout le monde cherche. Un bien immobilier s'use, comptablement : on étale donc sa valeur sur sa durée d'usage. Le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans selon ses composants — gros œuvre, toiture, agencements —, le mobilier sur 5 à 10 ans ; le terrain, lui, ne s'amortit jamais. Chaque année, cette fraction vient en déduction du résultat.

La beauté de la chose, pour l'investisseur, est qu'aucun euro ne quitte le compte : l'amortissement est une charge de papier. Il efface l'impôt sur des loyers pourtant bien réels. Un garde-fou existe néanmoins — l'article 39 C du Code général des impôts interdit à l'amortissement de créer un déficit. La part qui ne peut être déduite une année n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée, en réserve, sur les exercices bénéficiaires suivants. Les autres charges, elles, peuvent générer un déficit BIC imputable dix ans sur des revenus de même nature.

Un exemple chiffré, pour fixer les ordres de grandeur

Prenez un studio meublé payé 200 000 € (dont 20 000 € de terrain), loué 9 600 € par an. L'amortissement annuel du bâti — disons 180 000 € sur 30 ans — représente déjà 6 000 €. Ajoutez 2 000 € d'amortissement du mobilier les premières années, 1 500 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € de taxe foncière et de charges courantes : le total déductible dépasse les loyers encaissés. Bénéfice imposable : zéro. Et il le restera tant que la réserve d'amortissement n'est pas épuisée. Ces montants sont une illustration, pas une promesse : ils dépendent du prix, de la ventilation terrain/bâti et du plan d'amortissement retenu.

Ce que la loi de finances 2025 a changé

L'avantage avait un angle mort, désormais refermé. Jusqu'en 2024, lorsqu'un LMNP revendait, les amortissements déduits pendant la détention n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value : on cumulait défiscalisation des loyers et plus-value calculée comme pour un particulier. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette singularité : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value à la revente, ce qui l'augmente mécaniquement. Certaines résidences services — étudiantes, seniors, EHPAD — restent exclues du dispositif sous conditions, un point à vérifier au cas par cas.

La leçon d'économiste est simple : l'avantage n'a pas disparu, il s'est déplacé dans le temps. Le réel reste imbattable pour qui conserve son bien et encaisse des loyers nets d'impôt sur la durée ; il l'est moins pour qui visait une revente rapide en empochant la plus-value pleine. Avant d'arbitrer, mesurez les deux jambes de l'opération — le flux annuel et la sortie —, jamais une seule. Notre simulateur de rendement locatif aide à poser ces chiffres côte à côte.

Les leviers du régime réel en un coup d'œil

Levier	Mécanique	Effet économique
Amortissement du bâti	Étalé sur 25 à 40 ans, hors terrain	Efface l'essentiel du BIC, sans sortie de trésorerie
Amortissement du mobilier	Étalé sur 5 à 10 ans	Déduction forte les premières années
Charges réelles	Intérêts, taxe foncière, gestion, copropriété — déduits à l'euro	D'autant plus utiles que les taux d'emprunt sont élevés
Déficit hors amortissement	Imputable 10 ans sur le BIC ; amortissement reporté sans limite	Rien ne se perd, tout se reporte
Plus-value de revente	Depuis la LF 2025, amortissements réintégrés à l'assiette	L'avantage se paie en partie à la sortie

Le prix à payer : une vraie comptabilité

Le réel n'a qu'un défaut, mais il est réel : il impose une comptabilité commerciale. Liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes), tableau d'amortissement par composants, registre des immobilisations. La plupart des bailleurs passent par un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles et peuvent ouvrir une réduction d'impôt pour frais de tenue de comptabilité, sous conditions d'adhésion à un organisme de gestion agréé. Rapporté à l'impôt évité, le coût est presque toujours dérisoire. C'est l'arbitrage classique : un peu de friction administrative contre des années de loyers nets d'impôt.

FAQ

Micro-BIC ou régime réel : comment trancher sans se tromper ?

Comparez vos charges réelles (intérêts, amortissement, taxe foncière, gestion) à l'abattement micro de 50 %. Si elles le dépassent — ce qui est presque systématique dès qu'il y a un crédit — le réel l'emporte. À l'inverse, un bien détenu sans emprunt et peu chargé peut rester mieux au micro, pour sa seule simplicité.

L'amortissement peut-il rendre mon résultat négatif ?

Non. L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit : il ne peut qu'amener le bénéfice à zéro. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.

Que change vraiment la loi de finances 2025 ?

À la revente, les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente le montant imposable. L'économie d'impôt sur les loyers demeure ; c'est l'avantage « à la sortie » qui est réduit. Des exceptions existent pour certaines résidences services.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais le réel suppose une liasse fiscale et un plan d'amortissement par composants difficiles à tenir seul. Les honoraires étant déductibles, le coût net reste marginal face à l'impôt évité.

Le statut LMNP est-il menacé à terme ?

Il n'est pas supprimé, mais il revient régulièrement dans le débat des lois de finances. La réintégration des amortissements en 2025 l'illustre : raisonnez sur des hypothèses prudentes et vérifiez chaque année les textes en vigueur avant d'arbitrer.